MLP Group wypracowało w 2023 r. doskonałe wyniki zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym, dzięki bardzo dobrym rezultatom w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych na wszystkich obsługiwanych rynkach. Grupa tworzy najszybciej rozwijającą się platformę logistyczną w Europie, łączącą ostrożne kryteria doboru najemców z dynamicznym wzrostem.
W minionym roku skonsolidowane przychody poprawiły się w ujęciu r./r. o 29% i wyniosły 360,8 mln PLN. Wpłynęło na to jednakowo zwiększenie wynajmowanej powierzchni oraz wzrost stawek czynszów. Czynsz z najmu z nieruchomości inwestycyjnych zwiększył się o 31,4% do 200,9 mln PLN. Wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła o 2% do ponad 4,5 mld PLN (1,04 mld EUR). Grupa poprawiła jednocześnie wynik EBITDA (bez aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych) o 32% do 178,7 mln PLN (39,5 mln EUR). Utrzymana została bardzo dobra sytuacja finansowa oraz bezpieczna struktura kapitałowa, umożliwiająca realizację długoterminowych celów strategicznych.
Wyniki są znacznie lepsze, niż zakładaliśmy, pomimo bardzo zmiennego otoczenia gospodarczego i wysokiej inflacji. Wypracowaliśmy FFO (środki z działalności operacyjnej) na poziomie 93,3 mln PLN, co oznacza wzrost r./r. o 8% a w EUR 20,6 mln wzrost r./r. o 11%. Odnotowaliśmy znaczny wzrost czynszów w ujęciu like-for-like, o 7,7% w ciągu roku na całości naszego portfela. W minionym roku skonsolidowane przychody poprawiliśmy r./r. o 29% do poziomu 360,8 mln PLN a w EUR 79,7 mln wzrost r./r. o 34%, podpisując umowy najmu na 276 tys. mkw. Posiadamy jeden z najlepszych i najnowocześniejszych portfeli parków logistycznych o zasięgu europejskim, z czego ok. 70% aktywów zostało wybudowanych w ostatnich 5 latach. – powiedział Radosław T. Krochta, Prezes Zarządu MLP Group S.A.
Bardzo dobre wyniki w zakresie najmu
MLP Group rozwija działalność na rynku polskim, niemieckim, austriackim i rumuńskim. Prowadzi obecnie 23 parki logistyczne. Strategicznym celem pozostaje poszerzanie oferty magazynowej w ramach rozwoju budynków typu big-box oraz projektów logistyki miejskiej.
MLP Group w 2023 roku zawarło umowy najmu na około 276 tys. mkw. powierzchni (w tym wiążące listy intencyjne na 13,3 tys. mkw.). Oddane do użytkowanie zostały projekty o łącznej powierzchni 106 tys. mkw., które zlokalizowane były w Polsce. Na koniec minionego roku Grupa dysponowała łącznie blisko 1,1 mln mkw. wybudowanej powierzchni, przy 95% poziomie wynajęcia wszystkich aktywów. Baza najemców jest mocno zdywersyfikowana.
Liczy obecnie około 200 podmiotów, wśród których są największe i najbardziej renomowane firmy o wysokich ratingach kredytowych. Dziesięciu największych najemców MLP Group odpowiada za 36% rocznych przychodów z najmu. Na koniec minionego roku w trakcie budowy pozostawało 182 tys. mkw. powierzchni. Potencjał zabudowy na posiadanych gruntach zbliża się już do 1,9 mln mkw. Grupa posiada jednocześnie umowy rezerwacyjne na zakup ok. 200 hektarów gruntów, co pozwoli wybudować kolejne ok. 800 tys. mkw. powierzchni. W 2023 roku odnotowany został znaczny wzrost czynszów w ujęciu like-for-like, o 7,7% w ciągu roku.
Rosnący udział projektów logistyki miejskiej
Na wszystkich rynkach, na których działamy, widzimy utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnie magazynowe. Jednocześnie zjawisko nearshoringu i friendshoringu, napływ inwestorów z Azji oraz przebudowa łańcuchów dostaw, będzie jeszcze bardziej napędzać zainteresowanie tego typu obiektami. Przewidujemy, że ze względu na rosnący popyt na powierzchnie magazynowe przy ograniczonej podaży, będziemy w kolejnych okresach obserwować dalszy wzrost czynszów. W 2024 roku rozpoczniemy realizację szeregu naszych flagowych projektów. W zakresie logistyki miejskiej (MLP Business Park) w Wiedniu, Schalke (Gelsenkirchen), Łodzi i Poznaniu oraz inwestycji typu big-box w Poznaniu, Idstein (Frankfurt n. Menem), Berlinie-Spreenhagen.
Te projekty znacząco przyczynią się nie tylko do zwiększenia generowanych przez nas przychodów z czynszów, lecz również wzrostu wartości aktywów netto (NAV) w 2024 roku. W poprzednich latach koncentrowaliśmy się na przygotowaniu tych projektów, a rok 2024 będzie czasem zbiorów, kiedy zaowocują one wymiernymi korzyściami. – podkreślił Prezes Zarządu MLP Group S.A.
MLP Group w 2024 roku zamierza ponieść nakłady inwestycyjne (CAPEX) rzędu ok. 190 mln EUR, z czego blisko 25% przeznaczy na zakup działek. W tym okresie Grupa planuje wynająć 200-300 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Zamierza nadal dynamicznie rozwijać na rynku niemieckim, co jest kluczowym elementem strategii. Planuje wzmocnienie i rozszerzenie działalności w regionach, w których jest już obecna, czyli w Zagłębiu Ruhry, Hesji i Brandenburgii.
Główne wyzwania w 2024 r. będą wiązać się z rozpoczęciem inwestycji typu big-box (o powierzchni ok. 200 tys. mkw.) na posiadanych działkach m.in. we Wrocławiu, Łodzi, Zgorzelcu, Poznaniu, Pruszkowie oraz Idstein.
W bieżącym roku i kolejnych latach MLP Group będzie się również koncentrować na projektach z zakresu logistyki miejskiej (MLP Business Park), które charakteryzują się wysokim potencjałem wzrostu, rentowności i odporności na dekoniunkturę gospodarczą. Celem jest zrównanie wartości projektów logistyki miejskiej z wartością obiektów typu big-box do 2028 roku. W zakresie logistyki miejskiej w przygotowaniu lub realizacji są obecnie projekty w Poznaniu, Łodzi, Wiedniu oraz Schalke, które dostarczą łącznie około 165 tys. mkw. powierzchni.
Doskonała sytuacja finansowa umożliwia dalszy dynamiczny rozwój
MLP Group wykorzystuje dobrą sytuację płynnościową do finansowania celów rozwojowych, przy zachowaniu stałego kosztu długu i konserwatywnego profilu spłat. Uwzględniając aktualną sytuację geopolityczną i dużą zmienność w gospodarce, Grupa jest bardzo dobrze przygotowana na obecne wyzwania.
100% umów leasingu jest automatycznie indeksowanych o wskaźnik CPI. Wszystkie czynsze są denominowane w EUR lub są bezpośrednio wyrażone w EUR, co znacznie zmniejsza ekspozycję na ryzyko walutowe. Niemal 80% kredytów jest zabezpieczonych z wykorzystaniem IRS na kolejne 4 lata, co skutkuje ograniczoną ekspozycją na ryzyko zmienności stóp procentowych. MLP Group utrzymuje również silną pozycję w zakresie przepływów pieniężnych. Wskaźnik LTV (z ang. loan to value) w minionym roku był na poziomie 38,6%, przy wskaźniku pokrycia odsetek wynoszącym 2,3 x ICR (z ang. interest coverage ratio). Z kolei FFO (z ang. funds from operations) wyniosło 93,3 mln PLN (+ 8% r./r.), 20,6 mln EUR (+11% r./r.).
Zgodnie ze strategią „build & hold” MLP Group po zakończeniu budowy parków logistycznych utrzymuje je w swoim portfelu i samodzielnie nimi zarządza. Wszystkie projekty realizowane przez Grupę wyróżnia również bardzo atrakcyjna lokalizacja parków logistycznych, stosowanie rozwiązania typu built-to-suit oraz wsparcie najemcy w trakcie trwania umowy najmu.
